Introduction
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au début du bail. Il sert de garantie pour le propriétaire en cas de dégradations ou de manquements du locataire. Mais attention : le bailleur ne peut pas retenir ce qu’il veut ! La loi encadre strictement les motifs de retenue.
Alors, dans quels cas le propriétaire est-il en droit de conserver une partie – ou la totalité – du dépôt de garantie ?
I. Les retenues légales et justifiées
1. Les loyers et charges impayés
Si des loyers ou des charges n’ont pas été réglés à la fin du bail, le propriétaire peut retenir les sommes correspondantes sur le dépôt de garantie.
- Cela inclut les loyers impayés du dernier mois.
- Mais aussi des charges locatives non régularisées (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, etc.).
👉 Le bailleur doit fournir des justificatifs clairs, comme un décompte de charges ou un relevé de compte.
2. Les réparations locatives et dégradations
Le locataire doit restituer le logement dans l’état où il l’a reçu (hors usure normale).
Le propriétaire peut retenir des sommes si :
- Des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie.
- Des équipements sont manquants ou hors d’usage du fait du locataire.
Exemples : trous non rebouchés, murs tachés, volets cassés, électroménager endommagé dans un logement meublé.
👉 La retenue doit être proportionnelle aux frais de remise en état, et le propriétaire doit fournir des justificatifs (factures, devis, photos).
II. Les retenues interdites ou abusives
1. L’usure normale et le vieillissement naturel
Le bailleur ne peut pas facturer au locataire :
- La peinture ternie par le temps.
- Les joints légèrement jaunis.
- Une moquette usée par plusieurs années d’usage normal.
👉 La loi distingue clairement la dégradation volontaire de l’usure normale liée au temps.
2. Les frais non prévus par la loi
Certaines retenues sont abusives car illégales. Le propriétaire ne peut pas déduire du dépôt de garantie :
- Le coût de travaux d’amélioration du logement (ex. changement de cuisine pour du neuf alors qu’elle était fonctionnelle).
- Des frais de gestion ou d’agence.
- Le ravalement de façade ou la remise aux normes de l’immeuble (travaux relevant de la copropriété ou du propriétaire).
👉 Toute retenue doit être justifiée et directement liée à l’état du logement rendu par le locataire.
Conclusion
Le dépôt de garantie n’est pas une réserve d’argent librement utilisable par le propriétaire. Il ne peut être retenu qu’en cas de loyers ou charges impayés, ou pour couvrir des dégradations constatées au-delà de l’usure normale.
Pour le locataire, un état des lieux d’entrée et de sortie précis est le meilleur moyen de se protéger contre des retenues injustifiées. Quant au propriétaire, il doit être capable de prouver chaque retenue par des documents concrets (factures, devis, photos).
En résumé : un dépôt de garantie bien encadré = moins de conflits et plus de sérénité pour les deux parties.
Un état des lieux professionnel, ce n’est pas une dépense, c’est une assurance.
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